Przepisy
Z początkiem 2009 roku zgodnie z wprowadzeniem nowych zapisów do ustawy „Prawo budowlane” powszechnie zaczęły obowiązywać normy w kwestii charakterystyki energetycznej budynków. Ustawodawca nałożył obowiązek dotyczący zbywcy i wynajmującego – mieszkanie lub dom – przedstawienia drugiej stronie transakcji stosownego dokumentu potwierdzającego posiadanie świadectwa (certyfikatu) charakterystyki energetycznej.
Obowiązek dotyczący przekazania świadectwa energetycznego, który został opisany powyżej stał się w pewnym sensie warunkiem, który należało spełnić, aby w ogóle mogło dojść do przedmiotowej transakcji. Tak przynajmniej wyglądała ta kwestia w teorii, bowiem w praktyce nie było już to tak oczywiste i powszechnie przestrzegane. Dlaczego? Otóż, przede wszystkim we wspomnianych przepisach zabrakło dokładnego określenia sankcji, która obowiązywała by w momencie niewywiązania się z nowych przepisów przez właściciela nieruchomości. Brak tak istotnej informacji przyczynił się do powszechnego „zaniedbania” i nieprzygotowywania świadectw. Co więcej, spowodował także, iż społeczeństwo nie było w ogóle świadome istnienia jakichkolwiek wymogów w kwestii charakterystyki energetycznej budynków.
Za taki stan rzeczy, odpowiedzialni są poniekąd także notariusze, którzy walnie podjęli decyzję o stosowaniu w warunkach umowy stosownych paragrafów dotyczących przeniesienia własności zapisów. Przykładowo: „sprzedający oświadcza, iż dla przedmiotowej nieruchomości nie zlecił przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej a kupujący taki stan akceptuje i zobowiązuje się nie wnosić z tego tytułu żadnych roszczeń". Tego typu zapisy w umowach były powszechnie stosowane i akceptowane przez obie strony. Rozwiązanie to pozwoliło w pewnym sensie obejść kwestię certyfikatu dla określonej nieruchomości. Oczywiście analogiczne zapisy były stosowane podczas sporządzania aktu notarialnego.
Dopiero w 2015 roku, sytuacja świadectw energetycznych i związanych z tym obowiązków znacząca się zmieniła. 9 marca 2015 roku weszła w życie "Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków", w której już zostały dokładnie określone konsekwencje dla właściciela nieruchomości w przypadku braku świadectwa energetycznego. Przepisy doprecyzowane zostały dodatkowo nowelizacją ustawy, która zaczeła obowiązywać 28.04.2023 r.
Ustawowy obowiązek, który dotyczy właściciela sprzedawanej lub wynajmowanej nieruchomości jest uregulowany przez artykuł 11 przedmiotowej ustawy, w którym można przeczytać następujące informacje:
"Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu"
Z kolei konsekwencje w przypadku niewywiązania się z wyżej wymienionego obowiązku reguluje obecnie ustęp 4 artykułu 11 przedmiotowej ustawy:
"Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku."
Z powyższych zapisów wynika, iż w przypadku nieprzygotowania wymaganego świadectwa energetycznego, właściciel nieruchomości naraża się na poniesienie dodatkowych kosztów w postaci kary grzywny która swoją wysokością wielokrotnie może przekroczyć koszt sporządzenia samego świadectwa. Co więcej, ustawodawca jak widać zareagował na wcześniejsze praktyki notariuszy i tym razem uniemożliwił zrzeczenie się przez nabywcę lub najemcę prawa do otrzymania stosownego świadectwa energetycznego. Taki zapis znajduje się w ustępie 4 artykułu 11:
„Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku."
Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków w artykule 13 dodała także wymóg zamieszczania informacji o wskaźnikach charakterystyki energetycznej w ogłoszeniach o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości, który może znacząco wpłynąć na wzrost wagi informacji na temat charakterystyk energetycznych budynków wśród nabywców lub najemców:
"Art. 13. W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.".
Aktualizacja przepisów oraz związane z nią zainteresowanie tematem mediów w połączeniu z widmem grożących za niewywiązanie się z obowiązku sporządzenia świadectwa energetycznego przez osoby poddające swoje nieruchomości obrotowi kar w wysokości do 5.000 zł spowodowały gwałtowny wzrost zainteresowania świadectwami energetycznymi, które stały się obecnie standardem wśród dokumentów wymaganych do przeprowadzenia transakcji.
Kolejną sytuacją, bezpośrednio wpływająca na wzrost ilości zamówień na sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest nowelizacja ustawy "Prawo budowlane", która w ustępie 6a artykułu 57 dodaje zapis, stanowiący że inwestor do zawiadomienia o zakończeniu budowy ma obowiązek dołączyć: "kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej – w przypadku budynków, z wyłączeniem budynków, o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497 oraz z 2022 r. poz. 2206);", co w prostych słowach przejawia się koniecznością sporządzenia świadectwa energetycznego również dla nowo budowanych budynków, bez którego nie uzyskamy dziś już popularnego "pozwolenia na użytkowanie".